Miete

Wer zur Miete wohnt, lebt ein Stück weit eingeschränkt. Dafür muss der Mieter nicht für am Objekt anfallende Instandsetzungen aufkommen. In diesem Bereich finden Sie auf awenso.de alles rund um die Themen Hausbau, Miete, Einrichtung & Wohnideen und Garten.

Definition Miete

Bei der Miete überlässt ein Vermieter einem Mieter eine Sache mittels Mietvertrag. Bei der Vermietung von Grundstücken, Wohnungen oder anderen Räumen bedarf der Mietvertrag der Schriftform. Miete unterscheidet sich von Pacht insoweit, dass mit der Pacht eine geschäftliche Tätigkeit einhergeht, die auf eine Gewinnerzielungsabsicht ausgerichtet ist. Der Unterschied zur Leihe ist, dass eine Leihe unentgeltlich erfolgt, die Miete aber entgeltlich ist.

Mietvertrag

Der Mietvertrag wird formfrei, oder bei Grundstücken und Wohnraum förmlich, entweder auf Zeit oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Ein Verstoß gegen die Formpflichten bei z. B. Wohnungsmietverträgen macht den Vertrag nicht automatisch unwirksam. Vielmehr gilt er dann automatisch für unbestimmte Zeit.

Formularmietverträge müssen den Anforderungen des Gesetzes über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) entsprechen, was häufig nicht der Fall ist. Es bietet sich daher immer an, einen Mietvertrag vor Unterzeichnung auf rechtliche Mängel prüfen zu lassen.

Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag

1. Pflichten und Rechte des Vermieters: Der Vermieter muss den Gebrauch der Mietsache gewähren und sie in gebrauchsfähigem Zustand erhalten, z.B. Reparaturen vornehmen, auch soweit sie durch vertragsmäßige Abnutzung erforderlich werden. Bei Vermietung gewerblicher Räume muss er i.d.R. auch Wettbewerber vom Mieter fernhalten. Der Vermieter eines Grundstücks erwirbt an den eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters ein Vermieterpfandrecht.
2. Pflichten und Rechte des Mieters: Der Mieter hat die Miete zu zahlen, die i.d.R. frei vereinbart werden kann; Zahlung am Schluss der Mietzeit, bei Bemessung nach Zeitabschnitten nach Ablauf der Zeitabschnitte, vertraglich, insbesondere bei Wohnungsmiete, aber meist im Voraus. Häufig Aufteilung in Grundmiete (Kaltmiete) und Nebenkosten, die vertraglich auf den Mieter umgelegt werden.

Mängel an der Mietsache müssen dem Vermieter angezeigt werden. Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Mieter seine Rechte aus Mängelhaftung geltend machen. Außerdem hat der Mieter alle Einwirkungen auf die Mietsache zu dulden, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind. Die Maßnahmen zur Verbesserung müssen für den Mieter zumutbar sein.

Eine Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter von Wohnraum hat aber ggf. einen Anspruch auf Untervermietung nach § 553 BGB.

Verkauf der Mietsache im Mietzeitraum

Der Mieter beweglicher Sachen kann sich auf sein Recht zum Besitz auch gegenüber dem Erwerber berufen, bei Grundstücken tritt der Erwerber sogar kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein (Kauf bricht nicht Miete).

Bei Verkauf von vermieteten Wohnräumen, an denen Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, siehe § 577 BGB. Bei Zwangsversteigerung und Verkauf durch Insolvenzverwalter hat der Erwerber ein außerordentliches Kündigungsrecht, er bedarf aber eines berechtigten Interesses bei Wohnraummiete nach §§ 57 ZVG, 111 InsO.

Beendigung des Mietverhältnisses

Die Beendigung eines Mietverhältnisses erfolgt durch Zeitablauf oder Kündigung, soweit nicht Vorschriften über den Mieterschutz entgegenstehen. Der Mieter muss die Mietsache in einwandfreiem Zustand zurückgeben. Die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen etc. und von Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Verwendungen oder auf Wegnahme tritt in sechs Monaten seit Rückgabe der Sache bzw. Beendigung des Mietverhältnisses in Kraft. Angehörige des Mieters treten bei seinem Tod in das Mietverhältnis über Wohnräume ein, soweit sie zum gemeinsamen Hausstand gehören.